Previsto na reforma tributária, o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) — apelidado de “CPF dos imóveis” — começará a valer a partir de 2026. A nova ferramenta promete tornar mais ágil o processo de compra, venda e financiamento de imóveis, além de reduzir fraudes. No entanto, especialistas alertam que o sistema também pode permitir um aumento na arrecadação de impostos, já que o Fisco terá acesso a informações mais detalhadas e atualizadas sobre cada propriedade.

O CIB foi oficializado por meio de instrução normativa da Receita Federal, publicada em 15 de agosto, e funcionará como um identificador único de imóveis urbanos e rurais em todo o País. Os cartórios deverão compartilhar com as administrações tributárias documentos e dados referentes às transações imobiliárias, por meio do Sinter (Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais).

Para Simone Leal, vice-presidente do Creci-MS (Conselho Regional dos Corretores de Imóveis), a mudança tem impacto direto sobre o setor. “O CIB funciona como um ‘CPF do imóvel’, tornando o compartilhamento de dados obrigatório para todos os agentes do mercado imobiliário”, explica.

Ela avalia a novidade de forma positiva. “O novo cadastro nacional deve trazer mais transparência e agilidade na compra e venda de imóveis, centralizando informações em um banco de dados único. Assim, escrituras, registros e documentos ficam mais acessíveis, reduzindo fraudes, duplicidades e dando mais segurança jurídica”, afirma.

A expectativa é que a unificação de informações reduza a burocracia e o tempo gasto em cartórios. “Isso também deve agilizar a aprovação de financiamentos, já que as instituições financeiras vão ter acesso imediato a tudo que precisam. No fim das contas, isso traz mais rapidez no fechamento do negócio e mais segurança jurídica para quem quer comprar um imóvel”, completa Simone.

O processo de regularização e registro também deve se tornar mais simples e automatizado, diminuindo custos operacionais.

Já a presidente do Sindimóveis/MS (Sindicato dos Corretores de Imóveis de Mato Grosso do Sul), Luciana de Almeida, destaca que o cadastro mostra a preocupação em combater a sonegação. “O CIB vai concentrar o registro com identificação única de todos os imóveis, sejam urbanos ou rurais. Estamos atentos se haverá consequências práticas para os corretores, implicando diretamente ou não no resultado das transações imobiliárias.”

Segundo ela, as informações serão compartilhadas entre municípios, estados e União. “É importante entender como será feita a apuração do valor de referência das unidades, o que vai consequentemente impactar no cálculo de impostos”, observa.

O presidente do RIB/MS (Registro de Imóveis do Brasil), Nicholas Salles Fernandes S. Torres, ressalta que o novo cadastro não altera as taxas de cartório. “Não haverá mudança nos custos, pois é só mais um cadastro a ser averbado. Uma vez implementado, em havendo a descrição georreferenciada dos imóveis urbanos, assim como já existe para imóveis rurais, referida informação agregará maior segurança às transações”, explica.

Na avaliação do advogado Marcelo Vieira, presidente da Comissão de Direito Tributário da OAB/MS, o CIB não cria novos tributos nem aumenta alíquotas, mas amplia a capacidade de fiscalização. “Ao unificar dados imobiliários em uma única plataforma, ele facilita a fiscalização das bases de cálculo dos tributos já existentes, permitindo que o Fisco identifique inconsistências e amplie a arrecadação.”

Vieira orienta os proprietários a revisarem a documentação de seus imóveis. “Não há obrigatoriedade imediata de regularização, mas é recomendável que os donos verifiquem seus dados, pois imóveis irregulares não poderão ser integrados ao CIB — e, sem isso, não poderão ser vendidos, financiados ou transferidos até estarem adequados.”

Atualmente, os imóveis estão sujeitos a tributos como IPTU, ITR, ITBI e ITCMD, que continuam em vigor. Porém, algumas operações econômicas poderão ser atingidas pelos novos IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços).

A Sefaz (Secretaria Municipal de Fazenda) reforça que o valor venal do IPTU segue sob responsabilidade dos municípios. “O que se integra ao cadastro são os dados do cadastro imobiliário municipal e não, necessariamente, os dados fiscais do IPTU”, esclarece o órgão.

Os municípios devem enviar ao sistema nacional atributos cadastrais mínimos — como inscrição imobiliária, tipo e destinação do imóvel, áreas e endereço — para gerar o número de identificação. Alterações como reformas, construções ou transferências continuarão sendo comunicadas ao município, que atualizará o cadastro e repassará as informações ao Sinter, garantindo que o CIB permaneça atualizado sem necessidade de ação direta do contribuinte.